Contratos de arriendo suman cláusula Covid ante condición actual de la pandemia

Arriendo de locales han sumado un nuevo punto en sus sistemas contractuales. Cambio se explica por múltiples factores asociados a la pandemia.

Pese a que la pandemia había dado tregua gracias al avance en la campaña de vacunación, las últimas semanas han sido complejas. Con el alza de casos, muchas ciudades están retrocediendo de fase en el Plan Paso a Paso y eso trajo consigo el temor a lo que pueda ocurrir con el comercio y el mundo laboral en general, que se ve muy afectado cuando los contagios incrementan.
En lo estrictamente contractual, también se ha avanzado y en los últimos meses se ha hecho un hábito el elaborar contratos con una cláusula Covid, con la que se apunta a compartir el costo de un cierre, por ejemplo, en el comercio. Esto se ha acentuado porque no se puede descartar el nuevo avance de la crisis sanitaria.

“Se están incluyendo cláusulas de Covid que regulen de cierta forma cómo las partes van a sortear los efectos de la pandemia para evitar que, si una de las partes no puede cumplir con sus obligaciones, esto se judicialice y las partes terminen enfrentadas en un juicio”, explica la directora del estudio de abogados Prieto, Alejandra Bañados.

Hasta antes del año 2020, por ejemplo, los contratos de arriendo de orden comercial no incluían cláusulas de finalización por factores externos. El vínculo contractual disolverse o cambiarse por faltas de alguna de las partes como no pago de arriendo o deterioro del inmueble.

Con la llegada de la Covid, todas las medidas cambiaron. Los locales bajaron sus cortinas por decisiones de la autoridad sanitaria, al igual que todos los servicios que no fueran catalogados como esenciales.

Ahí comenzaron problemas sobre qué hacer con los pagos de renta en un contexto donde no se estaban percibiendo ingresos.

“Hubo galerías en el centro donde los arrendadores liberaron de pago y cuando reabrieron, les pidieron ir pagando a medida que pudieran; pero no pasó lo mismo con otros lugares. Hubo un restaurante que habló con la arrendadora, le rebajó, pero luego la demandó, cobrándole lo que le debía. Entonces, no había fórmulas respecto a qué pasaba si quedabas impedido de operar”, resume el abogado of counsel de Baraona y Cía., Jaime Alcalde.

Lo que se invocó fue el caso fortuito o de fuerza mayor que establece el Código Civil: aquel imprevisto al cual no es posible resistirse. El Covid-19 cumplía esa descripción. En menor medida, surgió también la tesis de la imprevisión: hechos imprevistos que sitúan a una de las partes en una situación extremadamente onerosa. Se intentó que la pandemia cayera en alguna figura en la discusión en los tribunales.

La problemática fue internacional. En enero, por ejemplo, salió la primera sentencia en España. La justicia obligó al propietario de un edificio donde operaba un hotel a reducir a la mitad la renta del arrendatario.

La presidenta de la Cámara Chilena de Centros Comerciales, Katia Trusish, resume así la situación de su gremio: “Vivimos un periodo de adecuación, que depende de cada centro comercial y su realidad, pues hay que recordar que en el sector existe una amplia gama de operadores, locatarios, de diversos tamaños, enfoque comercial, sumado a la diversa distribución territorial”.