Si en 2007 se tardaba 14 años para salir del hipotecario, en 2016 el promedio es de 17 años. La explicación: el precio de las viviendas ha subido más que el valor cobrado por los arriendos.
Si en 2007 se tardaba 14 años para salir del hipotecario, en 2016 el promedio es de 17 años. La explicación: el precio de las viviendas ha subido más que el valor cobrado por los arriendos.
Silvanio Mariani
silvanio.mariani@diarioconcepcion.cl
Comprar una propiedad para luego arrendarla puede ser una buena opción de negocio. Si bien los inmuebles suelen ser considerados más como una propiedad que como una inversión, crece el número de personas que prefiere adquirir una casa o departamento en lugar de invertir en acciones o en fondos mutuos. Hay una creciente tendencia en la compra de viviendas como forma de inversión, puesto que es posible tomar un crédito hipotecario y luego pagar los dividendos con el arriendo de casas o departamentos.
De hecho, en algunos casos hasta se puede obtener rentabilidad por sobre el valor de los dividendos. Pero como el merado es dinámico, puede ocurrir exactamente lo contrario: que el valor de los arriendos no alcance para cubrir el dividendo mensual del crédito hipotecario.
Lo anterior se puede medir, por ejemplo, en la cantidad de años necesarios para pagar una propiedad utilizando el dinero recibido por el arriendo mensual. En la capital penquista, la tendencia de la última década muestra una variación hacia arriba en el tiempo. Es decir, son necesarios más años para pagar la propiedad que fue comprada para arrendar. Mientras que en 2007 se tardaba 15 años para salirse del hipotecario de una casa, en 2016 la cifra sube para 18 años. Para departamentos, en 2007 el tiempo promedio era de 14 años, pero en 2016 se tarda 17 años para pagar la propiedad con el arriendo.
Arriendo sube menos
Según los especialistas, la mayor duración para cancelar la deuda con la hipoteca se debe a que el valor de las viviendas ha subido proporcionalmente más que el de los arriendos.
"Tanto en casas como en departamentos es posible observar que estamos con los valores más altos en relación a los años necesarios para pagar una propiedad. Esto se debe en gran parte a las bajas en las rentabilidades que se vienen registrando sostenidamente desde el año 2010", explica Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com.
Como toda actividad, comprar una vivienda para arrendar es una apuesta e implica algunos riesgos. Uno de ellos es que el valor del arriendo no va de la mano con los precios de las propiedades.
"El descenso de la rentabilidad se ha debido mayoritariamente a que los precios de venta han crecido mucho más pronunciada que los precios de arriendo en la zona", agrega Nicolás Izquierdo.
Lo más rentable
A la hora de comparar una vivienda como inversión, hay que tener en cuenta algunas variables. A cuánto se podrá arrendar, de acuerdo al promedio del sector o barrio, cuál es la plusvalía del departamento o casa y qué tan rápido se va a poder arrendarlos.
"Los departamentos de 1 dormitorio salen muy bien parados, en especial si están cerca de una avenida importante, cerca de servicios, y comercio", explica Iván Pincheira, quien se desempeña en el negocio inmobiliario por más de 10 años. Pincheira recomienda vivienda más económicas para invertir, puesto que "la rentabilidad tiende a ser mayor". Mientras un departamento de 2.500 unidades de fomento tiene una rentabilidad de 6% anual, otro de UF 1.000 puede entregar el 8% o más.
"Son más rentables pues hay más mercado para estos inmuebles, ya que a la gente se les hace más fácil arrendarlo, para familias chicas, o estudiantes, profesionales, empresas", dice Iván Pincheira. Según el profesional, los bienes inmuebles que tienen mayor demanda son los departamentos pequeños (con 1 o 2 dormitorios) y las oficinas, cuya rentabilidad oscila entre el 5% y el 10% anual. Así, los arriendos de departamentos de poca superficie son los más rentables y con ocupación constante, por ser un inmueble de transición y no de largo plazo para los arrendatarios.
Además, la recomendación general es fijarse en la zona en que se pretende comprar una propiedad, es decir, que el inmueble tenga una buena ubicación, acceso a medios de locomoción, seguridad y que pueda proyectarse un alza en el valor de la propiedad en el futuro. Esto porque no hay que fijarse sólo en la rentabilidad inmediata: la plusvalía del lugar también importa, y en ese sentido la ubicación es clave.