Casa Propia: los problemas para comprar una vivienda en el Biobío

Pese a la baja en las tasas de interés de créditos hipotecarios que entregan los bancos, adquirir una casa o departamento mediante ellos, se ha vuelto difícil. Una serie de factores conspiran para que un segmento de la población no pueda pensar en un inmueble y en el futuro, en el corto plazo, tampoco abunda el optimismo.

“Llevo todo el año intentando acceder a un crédito hipotecario y ha sido muy complejo”.

“Por el valor de la UF de ciertos departamentos que he revisado, puedo acceder con base en mis sueldos, pero cuando llego a las instituciones bancarias, la respuesta es no. O, por ejemplo, el porcentaje de pie que solicitan los bancos es bastante excesivo, el 20%. Ha sido un poco complicado y, a la vez, por mis condiciones contractuales, como estoy una persona sola, para los subsidios no es suficiente”.

Así resume Úrzula Cea, de 32 años, soltera, Licenciada en Educación y profesora en Educación Diferencial, lo que sido su experiencia durante este 2024 intentando lograr un crédito hipotecario para adquirir una vivienda.

Ser profesional y tener trabajo en una universidad de la zona con un contrato por servicios temporales a 5 años, que es lo que dura el proyecto en el que está actualmente, al parecer no ha sido suficiente para obtener un crédito, lo que le ha generado frustración.

“Igual quedo fuera. O sea, me piden de un sueldo líquido que es bastante alto. En general, como para los 25 años (de plazo del crédito) que están dando como máximo, piden 1 millón 800 mil pesos”.

“Y las soluciones que dan es que uno pueda complementar renta, pero eso no es tan sencillo tampoco porque implica, por ejemplo, estar en pareja o que, por ejemplo, si yo lo hiciera con mis padres, no puedo porque ambos están jubilados y si fuera con un hermano, yo le resto la posibilidad de que al menos en 5 años él pueda acceder a su crédito hipotecario”, explicó la también estudiante de magíster y que en la actualidad decidió volver a la casa familiar.

Lejos del sueño

Y es que la situación que ha vivido Úrsula no es aislada y se ha transformado en un problema para un segmento de la población, que se ubica desde la llamada clase media, la cual es demasiado acomodada para buena parte de las ayudas que entrega el Estado, pero que no cuenta con el poder adquisitivo y los recursos para saltar con mayor facilidad las barreras de la banca, que, básicamente, son un aumento de los requisitos y de los ingresos necesarios para acceder a financiamiento para adquirir este tipo de bien raíz.

Y esto, que ha sido noticia en los últimos 2 años y se mantiene hoy, pese a que la tasa de interés de los bancos ha bajado, según el último reporte del Banco Central, que indicó que el valor del interés referencial de este tipo de créditos el pasado noviembre fue del 4,42%, bastante menor que los 5,13% registrados el mismo mes del año pasado.

De hecho, existe un consenso que esta situación ya se transformó en un problema importante que afecta a las personas y al empleo, como lo sostienen con cifras desde la Cámara Chile de la Construcción en la zona, donde su presidente, Jorge Coloma, explicó qué es lo que pasa, desde su perspectiva.

“Estamos preocupados porque finalmente todo lo que tú me preguntas es cierto y se resume en un indicador de desempleo. Nosotros deberíamos tener hoy día 65 mil personas trabajando en la industria de la construcción y estamos casi en 45 mil, o sea hay 20 mil personas menos trabajando” dijo.

“Suma lo de Huachipato, estamos hablando de un nivel de desempleo súper importante en la Región y eso es lo primero que nos tiene muy preocupados”, agregó Coloma.

Pero el dirigente gremial no se quedó ahí, pues sostuvo que, según los resultados de la CCHC de Concepción, el precio de las viviendas efectivamente ha experimentado una fuerte alza.

“En el transcurso de los últimos años las viviendas han aumentado más de 56% en valor real y los salarios han aumentado un 17%. Entonces hay una brecha importante entre el aumento de los salarios reales y el aumento del valor de las viviendas y eso genera obviamente que muchas menos personas tengan acceso a la vivienda propia y se desarrolla el mercado del arriendo que como tú bien sabes hoy día es lo que está funcionando”, aseveró el presidente de la Cámara de la Construcción en Concepción.

¿Por qué tan caro?

La respuesta al porqué de este incremento en el costo de las viviendas está dada, según el propio gremio de la construcción, por factores económicos que han ido conformando una suerte de “tormenta perfecta”, donde se ha visto afectada toda la cadena, golpeando con fuerza el empleo y las opciones de las personas de acceder a una casa o departamento, aseveró Coloma.

“Por distintos factores y ahí entro un poco a lo que tú comentabas, costos de los materiales, hoy día hay que entender que la gran mayoría del material para construir un edificio o una vivienda es material importado”, explicó.

“Los materiales locales son básicamente el hormigón y la arena y todo el resto de los materiales, las terminaciones o materiales de implementación, accesorios, casi todo es importado, por tanto, el valor del dólar afecta directamente a la importación, el valor del flete afecta directamente a la importación, los costos de aduana y todos los trámites de importación van directamente al valor de las viviendas”, detalló.

Mencionó que los costos laborales también han sido un indicador importante en el aumento del valor de las viviendas, así como la reducción de las horas de trabajo, el aumento del sueldo base y el sueldo mínimo.

“Uno de los temas también muy importante es el costo del financiamiento del crédito hipotecario. O sea, el costo del financiamiento del crédito hipotecario los últimos años ha aumentado prácticamente al doble en requisito de renta y en valor del dividendo”, destacó.

“Entonces ese aumento ha generado que un montón de personas nuevamente no puedan acceder a un crédito hipotecario para financiar una vivienda propia”, aseguró el dirigente del gremio que reúne a 215 empresas del sector de la construcción, inmobiliario y de servicios relacionados a la edificación de proyectos habitacionales en la Provincia de Concepción.

El valor del suelo

Y como si todo lo anterior no fuera suficiente, otro de los factores que ha impulsado al alza el precio de las viviendas es el costo del suelo y esto se entiende, según los empresarios de la construcción en que en la zona hay muy poco disponible, muy poco que sea apto para el desarrollo de proyectos habitacionales y para ello Jorge Coloma nuevamente recurre a los datos.

“Nosotros hemos hecho estudios a nivel local para lograr entender también por qué el valor del suelo ha impactado mucho el valor de la vivienda y la verdad es que nos encontramos que en el Gran Concepción casi el 75% o 70% del suelo disponible para viviendas se encuentra entre San Pedro y Coronel”, mencionó.

“Entonces no hay mucho suelo disponible, las ciudades en el fondo, las otras comunas metropolitanas como Talcahuano, Concepción, Chiguayante, Lota y Hualpén no tienen suelo disponible para la demanda de viviendas que necesitan”, expresó el presidente local de la CCHC.

Así entonces, se genera una especie de efecto dominó y donde la escasez genera un alza en los precios, agregó el propio Coloma.

“Hay más empresas buscando más suelo del que está disponible y hoy día eso genera una presión importante en el valor del suelo. El valor del suelo en Coronel por datos del mismo impuesto interno subió un 85% entre el 2018 y el 2022”.

“Entonces finalmente toda esta presión hacia el suelo hace que se traspase en las viviendas y finalmente sumándole además los otros factores de materiales, sumándole el costo de los créditos hipotecarios de largo plazo, tenemos un escenario súper complejo”, recalcó el dirigente gremial.

Las alternativas

En este escenario no es casualidad que el Gobierno haya decretado que en el país se vive un Emergencia Habitacional, que es más bien transversal, y que, vista desde los números, afecta a los sectores de menos ingresos, pero también a la clase media que requiere sí o sí endeudarse para financiar el sueño de la casa propia, por al menos dos décadas.

Por eso, y pese que el foco de la autoridad ha estado en los sectores de mayor vulnerabilidad, se han implementado algunas medidas que pueden favorecer a los sectores medios en esta búsqueda de fórmulas para acceder a la vivienda, como lo sostuvo la directora del Serviu en el Biobío, María Luz Gajardo.

“Hemos hecho varias cosas, como tener un llamado especial del Decreto Supremo de Integración Social, poniendo a disposición de las entidades desarrolladoras, terrenos de propiedad del Servicio para el desarrollo de programas de este tipo y de esa manera que no sólo accedan a esos terrenos privilegiados las personas de menores recursos, sino que también haya mayores facilidades para las clases medias”, señaló.

“En segundo lugar, si bien esta es una medida que está terminando, pero hay que pensar que esta también fue una medida que apuntó a la Clase Media que no llega al subsidio, que no es objeto de subsidio, que se llamó el Fondo de Garantías Especiales, el FOGAES”.

Destacó que el FOGAES estaba destinado a apoyar a las viviendas, a apoyar a las familias para obtener viviendas con crédito hipotecario garantizando el 10%, es decir, disminuyendo el porcentaje de pie. “Esto estaba respaldado en una norma legal que establecía una vigencia hasta ahora, hasta el 31 de diciembre del 2024”, aseveró.

“La gracia es que, mediante este mecanismo, la vivienda, que tenía que ser una primera vivienda, tenía que estar destinada a la casa habitación de la familia o de la persona que lo solicitaba, y la casa podía tener hasta un valor de 4.500 unidades de fomento, valor que no se replica en ninguna de nuestras posibilidades con subsidio”, detalló la jefa regional del Serviu.

Y es acá donde la Cámara Chilena de la Construcción está solicitando que este beneficio se prolongue y se aumente.

“¿Qué estamos pidiendo? Que eso se aumente a un 15% a lo menos, estamos pidiendo un 20, pero sabemos que va a ser un 15, para que el cliente pueda con un 5% completar el pie de él y ese 5% las empresas a nivel regional se lo dan en cuotas, porque el cliente reserva su casa, departamento mientras se construye y puede tener en el fondo 18, 20, 25, 24 cuotas, 24 meses mientras se construye y va a poder ir completando ese 5%”, aseveró Jorge Coloma.

Otras 2 medidas

Además, se mantiene vigente la modificación al Decreto Supremo 1 que genera un cambio y un aumento en el subsidio que entrega el Estado para un tipo de vivienda que está orientado precisamente a la clase media, al menos, para una parte de ella, como detalló María Luz Gajardo.

“Tenemos un subsidio que va dirigido a lo que nosotros llamamos clase media, y ese subsidio que va dirigido a la Clase Media se llama Decreto Supremo 1. El Decreto Supremo 1, a su vez, lo hemos dividido en tres tramos de acuerdo con el nivel de vulnerabilidad de la familia. En el primer tramo, en el que están las personas del tramo mayor de vulnerabilidad del registro social de hogares, no va asociado necesariamente a un crédito hipotecario”, afirmó la representante del Serviu.

“Así, hemos modificado el valor máximo de la vivienda, pudiendo subir de 2.200 a 3.000 unidades de fomento. En segundo lugar, hemos subido el subsidio en 150 Unidades de Fomento y, en tercero, como contrapartida a aquello, hemos pedido que haya más ahorro. De las 40 tradicionales que se piden en el tramo 2, pedimos 80. Y de las 80 que se piden tradicionalmente en el tramo 3, pedimos 160 U”, explicó Gajardo.

De hecho, existe un sitio web que agrupa la oferta de este tipo de viviendas (casas y departamentos por Región) y que se puede revisar en https://consultaofertainmobiliaria.minvu.cl/

Esta medida es apoyada por la Cámara Chilena de la Construcción de Concepción, porque favorece a un segmento que es el mayoritario de quienes buscan viviendas en el sector medio que es el mayoritario en la zona. Igualmente piden que no aplique por ahora al menos, la eliminación de este beneficio del IVA de la construcción, del IVA de la mano de obra, que dicen generaría alzas de hasta el 12% en las viviendas a contar de 2026.

En tanto, el propio presidente local de la CCHC confirmó que se está trabajando con el Gobierno y los bancos para buscar una fórmula que pueda, para un determinado segmento de viviendas, lograr tener una tasa fija más baja que favorezca y facilite acceder al crédito y por ende a una vivienda.

“Se está trabajando con la Asociación de Bancos, el Ministerio de Hacienda y la Cámara Chilena de la Construcción a nivel nacional en dar una cantidad de cupos, de alguna manera que va creciendo en el tiempo, para una tasa fija del 3%. Créditos hipotecarios para clientes, para personas con una tasa fija del 3% para viviendas de hasta 4.000 UF, que significa todo el segmento medio y segmento integrado y social, por lo menos para nosotros de la Región. Permite en el fondo un menor requisito en remuneraciones y también permite un dividendo más adecuado a las rentas que hoy día tenemos acá”, planteó Coloma.

ACOP

Por último, desde Asociación de Corredores de Propiedades de Concepción se coincide en que el análisis que la situación para adquirir una vivienda es complejo, lo que han notado en el número de consultas que han recibido en los últimos meses, que ha sido menor que en otras épocas y que viene así desde la pandemia. Pese a ello, su presidente Tirso Ortiz llamó a las personas a informarse y asesorarse en esta búsqueda, que requiere tiempo y donde el gremio puede ser de utilidad.

“Normalmente ellos dicen, voy a cotizar a un banco para ver si puedo financiar y se encuentran con que les dicen que no, pero ahí hay que ayudar a esa gente porque, a lo mejor tienen otros bienes, tienen otras formas de poder llegar a lo que está pidiendo la institución financiera, o llevarlo no solamente a los bancos, como decía, hay otras alternativas también donde los clientes pueden acceder a un crédito”, sostuvo Ortiz.

“Que el cliente no se quede con el primer no, hay que buscar alternativas, siempre pensando que está difícil, si uno lo reconoce, está difícil, pero hay que buscar alternativas a los clientes y muchas veces una buena asesoría puede permitir acceder a una vivienda considerando que es un momento difícil y que nadie puede acceder fácilmente a un crédito hipotecario.”, sostuvo el representante de la ACOP de Concepción.

En este sentido, el presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades de la zona ratificó que el escenario actual favorece la oferta de viviendas para arriendo, pero con algunos matices.

“Entonces, en términos generales sí, cuando hay menos ventas, hay más cantidad de arriendos. Pero, no lo he visto todavía en Concepción, creo que estamos supeditados o estamos anclados al crecimiento y hoy estamos creciendo con una tasa muy pequeñita, entonces eso nos afecta tremendamente al arriendo y a la venta”, cerró Tirso Ortiz.