Quiebra de inmobiliaria: expertos penquistas entregan claves para que compradores no queden a la deriva

Académicos de la zona aconsejan asesoría legal al momento de adquirir un inmueble. Entre otros aspectos, destacan también que exista una escritura e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Por Sebastián Rojas Guerstein

A raíz de lo ocurrido con el rechazo por el Tercer Juzgado Civil de Concepción a la petición de reorganización de la inmobiliaria penquista “Las Magdalenas” y su posterior dictamen de liquidación, Diario Concepción habló con abogados expertos en derecho de propiedad para conocer lo que se debe hacer antes de adquirir una propiedad y evitar quedar a la deriva ante la quiebra de la constructora de las viviendas.

El proceso de compra

Cuando se busca adquirir una propiedad, existen tres tipos de venta por parte de las inmobiliarias: venta en verde, venta en blanco y preventa. La primera, se refiere cuando ya se está construyendo y hay un piloto que visitar. La segunda, cuando recién se está trabajando en el terreno, y la preventa corresponde a cuando solo existe un proyecto en diseño de lo que será el inmueble.

En palabras del abogado Christian Hidalgo de la Universidad San Sebastián (USS) sobre la venta en verde, “lo que hace la gente en estas situaciones es comprar mediante una promesa de compra-venta, que es una escritura que puede ser de carácter público o privado”.

Este compromiso deja en claro las obligaciones y deberes tanto de quien adquiere como de quien vende: el precio del inmueble, el valor de las arras, la fecha de escrituración del inmueble e incumplimientos a los que haya lugar.

Si no se coloca la fecha de escrituración en el compromiso de compraventa, la ley entiende que es el plazo máximo de un año.

Hay que tener en cuenta que ese compromiso no convierte a nadie en dueño de la propiedad si es que llega a habitarla. En aquel caso, la ley solo lo entenderá como un tenedor.

En el proceso compraventa, se da un primer monto como asegurador de que va a adquirir la propiedad en los tiempos estipulados, el cual está asegurado por una póliza según la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de compraventa de determinados bienes raíces sin recepción definitiva N° 20.007.

Dicho compromiso, tan solo abre el camino para un futuro contrato que es el de la escritura.

Para efectos de esto, quien está en proceso de compra, luego de abonar, deja el resto del monto para adquirir la propiedad en un vale vista a favor del vendedor y asegurado vía notario.

El vendedor, sea inmobiliaria o empresa constructora, solo puede tomar la totalidad del monto una vez la propiedad sea inscrita y traspasada vía conservador de bienes raíces al nuevo propietario.

Según lo dicho por el abogado Diego Rodríguez de la Universidad de Concepción (UdeC) “el resto del dinero se deja en un vale vista a favor del vendedor, indicándose algunas instrucciones notariales”.

“Para que luego proceda a entregarse cuando la consultora o vendedor acredite que la propiedad ya está inscrita a favor del comprador”, terminó por comentar el abogado de la UdeC.

El abogado Rodríguez recomienda que cuando se quiera comprar una propiedad, no se pague de forma inmediata el monto, sino que se deje instrucciones con un vale vista al notario, para que él lo entregue al vendedor solo cuando se asegure el traspaso del inmueble.

Cabe destacar que solo la inscripción en el conservador de bienes raíces certifica el traspaso del inmueble al nuevo propietario.

En el caso de que se haya pagado la totalidad del inmueble y no se hayan dejado claras dichas instrucciones, se genera un caos.

Cuando no se cumplen los compromisos acordados en la compra-venta, hay ciertos derechos a favor del vendedor como del comprador.

Para el primero, el pie dado por el comprador solo se devolvería en un 50%. Y por su parte, el comprador que se viera afectado por incumplimientos del contrato, que es algo poco probable según el abogado Christian Hidalgo, tendría derechos asociados generalmente a indemnizaciones como a la devolución total del abono asegurado por la ley N° 20.007.

Si la situación es perjudicial para el comprador, quien pagó la totalidad del inmueble sin haber firmado la escritura ni haber inscrito la propiedad en bienes raíces, se recomienda revisar en qué circunstancias se firmó el compromiso y de qué forma se dio entrega de los inmuebles.

DELEGADA PRESIDENCIAL reunida junto a vecinos afectados por la liquidación de la inmobiliaria “Las Magdalenas”.

Liquidación de inmobiliaria

Si la empresa por la cual personas adquirieron propiedades sin la realización de los procesos legales correspondientes para ser los nuevos propietarios, abogados comentan que el escenario es distinto y se complica.

“Cuando se inicia el proceso de liquidación, que antiguamente se llamaba quiebra, quien entra a administrar la empresa es el liquidador, y es él quien debe administrar los bienes de la empresa para venderlos y pagar a los acreedores en orden jerárquico”, comentó el abogado y profesor Rodríguez.

Por ejemplo, quienes tienen mejor derecho para cobrar en una quiebra en orden jerárquico son, en primer lugar los trabajadores, luego los prestadores previsionales como las AFP o las Isapres, los acreedores que tienen hipotecas a efectos de los bienes de la empresa y en último lugar los compradores.

“Para eso, el liquidador tiene que entrar a administrar, verificar cuál es la situación de los bienes de la empresa en quiebra, ver cuáles son los acreedores y cuáles derechos tienen”, aseveró Rodríguez.

En ese sentido, los compradores quedan en una situación muy débil, según análisis de los expertos, pues no tienen derechos preferentes.

Además, si una empresa está en situación de embargo, no puede ni debe seguir realizando contratos de compraventa, puesto que los compradores no podrían inscribir en un futuro las propiedades a su nombre y se pone una traba más hermética al momento en que la inmobiliaria caiga en liquidación, según nos comentó el abogado Diego Rodríguez.

Abogados reflexionan que, para quienes viven estas situaciones, es necesario asesorar a la gente para que se reúnan los antecedentes. Después ver cuáles son los dineros que efectivamente se entregaron y a título de qué. Luego de todo aquello se puede iniciar un proceso judicial, comentan. Además, y en relación al caso de la inmobiliaria “Las Magdalenas”, el abogado Rodríguez explica que, de haber incumplimientos en los procesos, los vecinos deben “ir a reclamar sus derechos con todos los otros acreedores de la empresa a la liquidación. Esto significa que tienen que hacer valer sus derechos en el proceso judicial de quiebra”.

Porque “alguien que no reclama sus derechos en la quiebra, no va a ser considerado para el pago”, concluyó el profesor de Derecho Comercial.

Cómo prevenir

Tras lo conversado, los abogados concluyen que siempre que se esté interesado en comprar una propiedad, antes de hacerlo se necesita una asesoría para que se estudien los antecedentes financieros, jurídicos y económicos del vendedor.

Además de estudiarse la situación en la que se encuentra el inmueble en el conservador de bienes raíces.