Cómo evitar problemas con arrendatarios morosos: especialistas entregan las claves

Miles de personas han optado por invertir en inmuebles como una oportunidad de negocio o simplemente para realizar un cambio de domicilio. Cualquiera sea el caso, estos muchas veces se ponen en arriendo sin conocer la actual legislación y, por lo tanto, ignorando derechos y obligaciones tanto del propietario como del arrendatario.

Esta situación ha generado que algunos dueños deban lidiar con inquilinos que se apropian de las dependencias sin pagar lo acordado, o que hagan abandono de éstas dejando grandes deudas en el lugar. Para que ningún propietario pase por una experiencia como las antes mencionadas, especialistas entregaron una serie de recomendaciones sobre cómo lidiar con arrendatarios morosos y cómo evitar toparse con uno de ellos.

Foco el contrato

El abogado Pablo Donetch, en primer lugar, sugiere tomar todas las precauciones al momento de la firma del contrato y no esperar a que el arrendatario caiga en morosidad. “Hay que hacer un buen filtro, recomendamos fijarse en que la renta de quién arriende sea de al menos cuatro veces el monto del arriendo, y de que tenga continuidad en su trabajo. También aconsejamos incluir, en el contrato, una cláusula en que se autorice al arrendador a publicar e incluir la mora en bases de datos de Equifax o cualquiera equivalente”, manifestó el jurista.

En esta línea, el letrado, Cristián Fernández Lama, no recomienda en ningún caso celebrar un “arriendo de palabra“. “Es importante escriturarlos y, en lo posible, que se firmen ante Notario“, señaló el abogado. Respecto al contenido del documento, Fernández expresó que “es muy útil que se establezca en él lo que técnicamente se denomina un pacto comisorio con cláusula de resolución ipso facto en caso de no pago de la renta de arrendamiento, pues facilitará mucho las cosas”. “No está demás, si el posible, se establezcan garantías para el pago de la renta, como sería la existencia de un fiador o de un codeudor solidario del arrendatario que responda por éste”, añadió el especialista.

¿Qué hacer en caso de no pago?

El Poder Judicial, a través de sus canales, especifica que en el caso de no pago de la mensualidad acordada por conceptos de arriendo, el propietario del inmueble puede iniciar una demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de renta. Para esto, el interesado debe acudir a los tribunales civiles, donde, dependiendo la deuda, necesitará de la asistencia de un abogado.

“El primer mes que el arrendatario esté en mora, ya lo autoriza para demandar civilmente al arrendatario”, explicó el abogado Mario Cubillos.

“Para demandar es necesario que la persona recurra a un abogado que la represente, salvo si la renta estipulada es inferior a 4 U.T.M., caso en el cual puede comparecer sin representación de uno; pero esta última opción no es recomendable si se quiere tener éxito”, comentó Fernández.

En el caso de no necesitar un abogado, será el Tribunal Civil el que de curso a la causa a través de un formulario. Por el contrario, si la demanda necesita de la representación de un letrado, se le percibe al abogado acudir al Tribunal al octavo día a acompañar los documentos de la demanda y autorizar su poder para poder darle curso a su solicitud.

Una vez inicia la acción legal, el Tribunal dictará una primera resolución, en la cual se puede dar curso a la demanda o se pospone su tramitación por la falta de algún requisito de forma. En el caso de dar curso, se cita a una audiencia al quinto día de notificadas las partes a una audiencia única de conciliación, contestación y prueba, donde se puede producir un acuerdo entre las partes, informó el Poder Judicial.

Sobre lo anterior, cabe mencionar que la notificación se le encarga a un receptor judicial, quien retira la causa del Tribunal para su posterior entrega. ¿Los tiempos? Dependerán sólo de la gestión del receptor.

Requisitos del demandante

El abogado Cristián Fernández Lama es claro: “En el juicio, el arrendador debe acreditar la existencia de la obligación del arrendatario de pagar la renta, lo que normalmente se logrará simplemente acompañando el contrato que se hubiere suscrito. Acreditada la existencia del contrato, pesa sobre el arrendatario ahora probar haber pagado las rentas”, afirmó.

Asimismo, se puede adjuntar como antecedentes las boletas de servicios que también se encuentren impagas, como las de gas, luz y agua.

“El pago de la renta pactada ha de ser siempre exacto, íntegro y oportuno, de manera que ya el pago con atraso importa una infracción al contrato, un incumplimiento por parte del arrendatario”, detalló Fernández.

Tras presentar las pruebas, el Tribunal dictará una resolución que puede ser en la misma audiencia o posterior a ésta (citación a oír sentencia), la que establece que desde ese día la causa ya se encuentra en estado que el Tribunal pueda dictar un fallo.

En la instancia, lo que obtenga el propietario dependerá de cómo haya redactado la demanda el abogado, documento en el cual se puede incluir cobros por multas, el pago de los servicios básicos, como también los perjuicios al arrendador por el no pago por el uso de la vivienda. “Debe tenerse en cuenta que el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta la restitución de la propiedad. El arrendador tiene derecho ha hacer notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, y así lograr que el demandado quede como único responsable del pago de las cuentas”, complementó Fernández.

En la sentencia se da un plazo para que el arrendatario abandone el inmueble, lo que depende de cada Tribunal.

“El juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia, en la que puede ordenar que el arrendatario entregue la propiedad en un plazo máximo, contando solicitudes de prórroga, de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar su lanzamiento con auxilio de la fuerza pública”, explicó el abogado Cristián Fernández Lama.

“Pese a la estructura concentrada que tienen este procedimiento, no es raro que se extiendan entre 4 a 6 meses. Mucho influye en esto la velocidad con que se logre notificar al demandado y la actitud que tenga éste en el juicio”, aseveró el jurista.

Precauciones

El abogado Pablo Donetch advierte que el arrendador puede tomar un seguro de arriendo, que tiene un costo mensual aproximado de 9% del monto del total pactado entre las partes. “En caso de mora, este seguro devuelve el monto adeudado hasta que la propiedad es devuelta y se encarga de los costes del juicio si es necesario”, aseveró.

“Lamentablemente la ley actual no es muy favorable al arrendador. En caso de no pago de renta, la Ley 18.101 dispone que el arrendatario tiene dos meses a partir de la audiencia, para abandonar el inmueble y pagar lo adeudado. Esto puede variar un poco dependiendo del plazo del contrato de arriendo. Pero en líneas generales, estas son las disposiciones”, opinó Donetch.

El letrado Mario Cubillos, además sugiere establecer en el contrato una multa respecto al retraso en el pago, el cual se debe hacer efectivo de inmediato cuando existe morosidad. “Al no realizarse estos apercibimientos que se instauran en los contratos de arriendo, genera que el arrendatario se retrase en el pago. En cambio, al cobrar esta multa, motiva al inquilino a pagar a tiempo”, aseveró el jurista.

Cubillos también indicó que el propietario no puede terminar un contrato de manera anticipada. “El arrendador debe esperar a que se cumpla lo estipulado en el documento o, de lo contrario, se estaría incurriendo en una falta al contrato establecido”.

Si por alguna razón, el propietario necesita el inmueble en una fecha previa a lo estipulado en el papel, se debe llegar a un acuerdo con el arrendatario. “De todas maneras, lo recomendable es enviar una carta certificada con un plazo mínimo de un mes, o según lo estipule el contrato, donde se especifica que se dará fin y no se renovará el contrato para el siguiente periodo. Ésta se envía a través de Correos al domicilio involucrado”.

Finalmente, Cubillos recomienda asesorarse con un abogado al momento de redactar el contrato de arrendamiento, para definir cada arista que proteja al propietario, y así evitar futuros problemas con los inquilinos.

“Es importante mencionar que el costo aproximado de un litigio de esta materia es de una renta”, precisó el abogado Pablo Donetch.

Corredores de propiedades

Una alternativa para los propietarios que no tienen tiempo o prefieren delegar la responsabilidad de encontrar un arrendatario o de administrar el inmueble, son los corredores de propiedades. Ellos, por un porcentaje del cobro de arriendo, pueden hallar al candidato idóneo para alquilar la vivienda, y también, si así lo desea, hacerse cargo de la administración.

Así lo detalló, Ana María Cruz, corredora de Buscamos Para Tí, quien señaló que las ventajas de tener a un encargado de la administración del inmueble son diversas. Como por ejemplo, resolver todos los problemas que se produzcan en él, además de resolver asuntos domésticos con los arrendatarios. “En el fondo veo que todo en el inmueble funcione, de manera que el arrendador sólo reciba el pago del arriendo con el descuento de la comisión que se cobra por este servicio”, afirmó Cruz.

La especialista aseguró que las tarifas de los corredores de propiedades varían entre un 7 y un 8% del total del arriendo.

Ana María Cruz, también precisó que ante cualquier situación con inquilinos morosos, ellos son los encargados de resolver el conflicto. En esta línea, y para evitar futuras pérdidas, advierte a los propietarios incluir los gastos comunes en el pago del arriendo.