La zona sólo dispone de 5.622 hectáreas de terreno urbanizable con factibilidad sanitaria para crecer. El desafío, según autoridades y urbanistas, está en aumentar la densificación de las ciudades. 
 

Ximena Valenzuela Cifuentes 

ximena.valenzuela@diarioconcepcion.cl

Pese a que aún faltan dos meses para que se conozcan los primeros resultados del Observatorio Urbano de la Región, Diario Concepción tuvo acceso a uno de los ítems más importantes que posee: la ocupación de suelo urbano. 

El instrumento, creado por la Seremi de Vivienda y Urbanismo para identificar las necesidades y oportunidades del territorio en busca de mejoras, muestra que el aumento sostenido de la población, unido a la movilidad urbana, han generado una falta importante de suelo urbano para construir que implicará un cambio de paradigma en el área. 

Según la cartera, las modificaciones deben ser radicales, orientando la zona a ciudades con mayor densificación y compactas, es decir, que eviten amplios desplazamientos para acceder a servicios y también la segregación de la población. 

A través de cartografías la Seremi comparó entre 2006 y 2016, la intensidad de ocupación de suelo urbano en la Región y la mayor expansión que presenta es en Los Ángeles donde el uso llegó a 47,6%.

El caso de Los Ángeles se explica, según el seremi de Vivienda y Urbanismo, Jaime Arévalo, tanto por la inversión de privados en materia de vivienda como por el trabajo realizado por el ministerio en vías conectoras al interior de la comuna y corredores de transporte público que le permiten vincularse de mejor forma con ciudades aledañas, obras que suman 17 kilómetros de extensión y un gasto de más de $67 mil millones. 

"Entendemos que la inversión del Estado debe estar aparejada al consumo y crecimiento del suelo, no sólo para avanzar en el desarrollo, sino para crear ciudades más compactas que no impliquen grandes desplazamientos para llegar a zonas de servicio. La conectividad orienta desde el punto de vista del territorio el crecimiento de la ciudad y, además, aumenta la plusvalía de los proyectos que se realizan".

A nivel provincial destaca Coronel con 26,6% de aumento de consumo de suelo, seguido de Santa Juana con 24,6%; 23,5% en Hualqui y 21.9% en San Pedro de la Paz. "A modo de ejemplo, en San Pedro de la Paz, en 1992, había una ocupación de 716,9 hectáreas; en 2012 subió a 950,3 y en 2013 -la última cartografía- a 1641,2 hectáreas. Chiguayante tenía 625 hectáreas ocupadas en 1992, en 2008 subió a 1007,5 y en 2013 fue leve llegando a 1060,6", detalló.

La otra cara de la medalla la muestran ciudades como Lota con 2,8%, Talcahuano 5,3% y Concepción con 5,6%, entre otros. 

Las cifras revelan, según Arévalo, que ya no sólo se está consumiendo suelo urbano en las cabeceras provinciales, tanto porque hay algunas comunas que ya lo tienen agotado y se están densificando en altura, como es el caso de Concepción, como también impulsado por la construcción de viviendas. En esa área la dieron Hualqui y Santa Juana, que si bien siguen siendo semirrurales, producto de la inversión en proyectos sociales y disponibilidad de suelo urbano mostraron una mayor ocupación.

El seremi destacó que la construcción en altura, que está impulsando el ministerio en sectores con disponibilidad de servicios, tiene como desafío lograr -a través de políticas públicas, instrumentos de planificación y relación con el mundo privado- que las ciudades no se desarticulen y que las personas recorran el menor espacio posible para ir a sus trabajos y obtener servicios.

Además otro punto del cambio es impulsar a través del subsidio de integración social DS19, la convivencia en proyectos de alto estándar, de personas que pueden contraer deuda con la banca con quienes no tienen recursos, evitando su traslado a la periferia.

La densificación de las ciudades se está trabajando, según explicó Arévalo, con los gobiernos locales y con la Cámara Chilena de la Construcción para que a través de una buena planificación se gestione una construcción en altura coherente con el déficit de terrenos, especialmente, en cascos antiguos, proyectos, a su juicio, ideales para adultos mayores y jóvenes que requieren menor espacio y multiplicidad de servicios. 

Suelo disponible y construcción

Un total de 5.622 hectáreas de suelo urbanizable, con factibilidad sanitaria, tiene, según el Observatorio Urbano del Bío Bío, el Gran Concepción, dato no menor que advierte del cambio necesario para generar una ciudad con buenas condiciones para la calidad de vida. 

A nivel provincial San Pedro de la Paz lidera en superficie disponible con 1.542,9 hectáreas, Coronel 1355, Concepción 766,8 y Penco 700,8. Bajo las 600 hectáreas están Chillán y Chillán Viejo, que en conjunto tienen 606,5 hectáreas; Talcahuano 514,5, Los Ángeles 407,2 y más abajo Tomé con 252,4.

Quizás el aumento de consumo de suelo que experimentó en la última década agotó los terrenos de Hualqui, que lidera, según el Observatorio Urbano del Bío Bío, a las comunas con menos disponibilidad de terrenos, con 20 hectáreas, lo mismo pasa con Santa Juana que sólo alcanza las 33,1 hectáreas, luego viene Hualpén y Chiguayante con 137,8 y 189,7 hectáreas respectivamente. 

Las cifras dejan en claro que se debe transitar hacia una política de densificación en altura, opinión con la que concordó el presidente regional de la Cámara Chilena de la Construcción, Manuel Durán. "Concepción es una de las ciudades que tiene sus límites urbanos más colapsados, no puede seguir creciendo en extensión, no tiene terrenos aptos y los que quedan, fundamentalmente, son en cerros y humedales. Por lo tanto, es una ciudad que lo único que le queda es reinventarse y eso va por el lado de la renovación urbana, con apoyo estatal que fortalezca los subsidios en cualquier acción que se desarrolle en esas zonas". 

Afirmó que Concepción desde Los Carrera hacia Ejército tiene muchas manzanas deterioradas donde la tendencia se encaminará a densificar esos sectores, fundamentalmente donde hay vías importantes como Los Carrera, Manuel Rodríguez y Paicaví, que permiten absorber edificaciones en altura. 

"Actualmente, en Chile tenemos el subsidio de integración social, el DS19, que funciona, pero con construcciones principalmente en la periferia. Falta traer esos proyectos al centro de la ciudad para renovarlas (…) el Estado debe trabajar junto al privado para crear edificios con espacios públicos, áreas verdes y equipamientos, generando herramientas que permitan recuperar espacios abandonados, revitalizando los sectores antiguos y evitar la expansión, concentrar, sobre todo, a Concepción como ciudad metropolitana".

La Remodelación Paicaví es, a juicio del arquitecto, un buen ejemplo de lo que se puede lograr en Concepción, pero contando con instrumentos de financiamiento adecuado, que hagan más atractivos los subsidios de regeneración urbana, debido a que los valores de suelo en el centro son muy altos y encarecen el costo de los departamentos. "Existen oportunidades en Concepción, por ejemplo, desde Paicaví hacia la rotonda General Bonilla y Barrio Norte, pero para lograrlo debe haber políticas de Estado y una planificación adecuada", acotó.

Factores que influyen 

Para Bernardo Suazo, decano de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Geografía de la Universidad de Concepción, existen factores que influyen directamente en la ocupación de suelo urbano como son el precio y la conectividad, lo que sumado a la cercanía del trabajo, colegios y equipamientos determina la compra.

"Por ejemplo, en el caso de Hualqui y Chiguayante lo más probable es que con el término de la construcción de la costanera aumente el valor de los terrenos. En el caso de Santa Juana, lo más probable es que la ocupación de suelo urbano haya aumentado, porque su valor es más barato, no hay especulación, cuenta con una conectividad relativamente buena y tiene una buena calidad de vida". 

Suazo, quien es magíster en Análisis Geográfico, aseveró que la mejor fórmula para ocupar las ciudades es con una densidad media, es decir, con edificios de mínimo cinco o seis niveles y máximo 12 ó 14, especialmente en la gran cantidad de terrenos vacíos que existen en Concepción, pues mientras más tiempo pasen sin usarse más aumenta su valor. "Eso le hace mal a la ciudad, a la conformación urbana e implica funcionamientos deficientes".

Aseguró que el ministerio y las municipalidades los únicos instrumentos que tienen para regular el consumo de suelo urbano es el plan regulador, lo que a veces, a su juicio, no es una herramienta suficiente para incentivar la construcción, moderar y equilibrar los precios, pues se encarga más de densidades y cabidas de terreno. 

"La única forma de equilibrar precios y lograr una alternativa menor es cuando, por ejemplo, en el centro de Concepción hay un terreno de muy alto costo y en el borde del río aparece un emprendimiento, porque el terreno es más bajo, es decir, con esa distancia de cinco o seis cuadras se produce un equilibrio natural del mercado. Pero tampoco se ha dado eso, porque hay problemas de conectividad en el borde".

Reconoció la importancia de una ordenanza que emitió el municipio de Concepción para evitar que se sigan instalando estacionamientos en el centro de la comuna, pues no implican desarrollo. Lo ideal es concentrar las ciudades y densificarlas, de tal manera que los traslados a trabajos, colegios o servicios no tomen más de 15 minutos y que el primer medio de traslado sea a pie, luego en bicicleta, transporte público y en última instancia, vehículos particulares. 

Aseveró que el nuevo plan regulador intercomunal es vital para el desarrollo de la zona, pues regula las conexiones que existen y las que están en carpeta, lo que permite una visión más sistémica lo que unido al trabajo del todos los gremios permitirá adaptarse a la realidad actual.